<계약갱신청구권이란 무엇인가?>
계약갱신청구권은 임차인이 원하면 기존 임대차 계약 2년이 끝난 뒤에 1회 연장하여 총 4년간 임차인에게 안정된 주거권을 보장해주는 것을 내용으로 하는 권리이다. 계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 전 6개월부터 2개월 전까지 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구해야 한다. 임대차기간 동안 1회 사용할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3) 임대료 상승은 5%로 제한됩니다.
계약갱신청구권을 행사하면 묵시적 갱신과 달리 새로운 계약서를 작성한다. 계약이 갱신될 뿐 동일한 계약이 이어지는 것이 아니기 때문이다. 임차기간동안 1회 행사할 수 있으므로 이 계약이 계약갱신청구권을 행사한 계약인지 아닌지 명확히 할 필요가 있다. 보통 특약사항에 계약갱신청구권을 사용한 계약임을 명시합니다.
계약갱신청구권의 행사는 문자나 카카오톡으로도 할 수 있겠지만, 서로 인식했는지 여부를 다툴 수 있기 때문에 내용증명으로 보내는 것이 좋습니다.
보통 임대차 기간이 2년이므로, 계약갱신청구권을 행사하면 임차인은 4년을 거주할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권과는 별도의 문제이므로 계약갱신청구권을 행사하고 4년이 다 지나 묵시적 갱신이 되면 임차인은 6년간 거주할 수 있다.
<임차인은 계약갱신청구권을 어떻게 이용해야할까?>
계약갱신청구권이 행사된 임대차계약의 효력은 임대차보호법상 ‘묵시의 갱신’과 같습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항). 따라서 임차인은 갱신된 2년안 반드시 거주해야할 의무가 없습니다. 임차인은 3개월전에 임대인에게 통보하는 방법으로 언제든지 계약갱신청구권이 행사된 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임대인은 이에 대항할 수 없으며, 복비까지 임대인의 부담으로 새로운 임차인을 구해야 합니다.
<임대인은 계약갱신청구권을 어떻게 이용해야할까?>
임대인 측이 실거주하는 경우에는 갱신요구를 거부할 수 있습니다. 임대차보호법상 본인 또는 임대인의 직계 존비속(아버지, 자식 등)이 실거주하는 경우 계약갱신요구를 거부할 수 있는 것입니다.
다른 사유는 일반적인 임대차계약 해지사유와 같습니다. 임차료 2회 연체, 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차, 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우 등등입니다. (주택임대차보호법 제6조의3)
<임대인은 계약갱신 기간을 놓쳐서 묵시적 갱신이 되게 하면 안 된다.>
계약만료전 6개월부터 2개월까지는 계약갱신청구권행사기간입니다. 이 기간을 놓치면 임대차는 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신은 동일한 내용으로 갱신되는 것입니다. 따라서 보증금이나 월세를 올릴 수 없습니다. 5%로 못 올리는 것입니다.
무엇보다도 ‘묵시적 갱신’이 된 것이지 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니기 때문에 묵시적 갱신된 임대차기간 만료전에 계약갱신청구권을 추가로 행사할 수 있습니다. 그렇게 되면 6년 동안 임차인은 같은 집에서 살 수 있습니다.
그러니 임대인은 계약갱신청구권 행사기간을 잊지 말고, 효과적으로 대응하여야 합니다.
<임대인이 임대차 만료 2개월 전에 매도하면 어떻게 될까?>
(대법원 2022.12.1.선고 2021다266631판결)
‘임차인이 임대차계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 위 갱신거절 기간 내라면 위 제8호에 따라 그 주택에 실제 거주를 이유로 한 갱신거절을 할 수 있다’고 판단하고, 이와 달리 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 위 제8호에 따른 갱신거절 사유가 존재하지 않는다고 본 원심판결을 파기·환송하였음
임대인이 임차인에게 계약갱신청구권 계약서를 작성하여 주었지만, 아파를 매도한 경우는 어떻게 될까요? 새로운 매수인이 집에 들어와 살겠다고 하면서 계약갱신을 인정하지 않을 수 있을까요?
판례는 새로운 매수인이 임대차 계약의 만료일인 6개월에서 2개월 사이 남은 상태인 경우 새로운 집주인은 계약갱신 청구를 거절할 수 있다고 판결하였습니다.
따라서 계약갱신청구권 행사 물건이라하더라도 실거주자에게 매도한다면 매수인은 임차인의 계약갱신을 거절하고 매수한 집에서 거주할 수 있습니다.
<역전세와 계약갱신청구권>
23년 상반기 매매가가 급락하였고, 전세사기의 문제는 23년 하반기까지 계속되고 있다. 아파트 시장은 많이 회복되었지만, 서민주택인 빌라시장은 전세사기의 문제로 매매나 전세수요가 급감하였다. 이로 인해 빌라시장의 월세화를 급격히 높아졌고 그만큼 전세가격의 하락속도는 높고 빠르다.
한국부동산원이 2023년 2월 21일에 공개한 자료에 따르면 2023년 1월 전국 전세 보증 사고 금액은 2022년 12월 대비 21.9%나 증가한 2,232억 2,240만원이다. 사고 건수 역시 820건에서 968건으로 증가하여 사고율이 5.8%다.
역전세난이므로 계약을 갱신할 때 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줘야 한다. 당연히 계약갱신권을 사용할 이유가 사라져버렸다. 2023년 11월 현재 계약갱신청구권 행사비율은 역대 최저치를 가르키고 있다.
오히려 감액계약이 많아졌다. 임대인이 자금여력이 있으면 임대보증금을 낮추어 계약하고, 임대인이 자금여력이 없어 역전세 차액을 돌려주지 못하면 임대보증금은 그대로 둔 상태에서 그 차액에 해당하는 이자를 지급하는 ‘역월세’ 개념도 새롭게 등장하게 되었다.
‘역월세’를 구체적으로 예를 들어본다. 전세 5억이었는데, 현재 시세가 전세 4억이 되면 임대인이 1억을 돌려줘야하는데 돌려주지 못하니 1억 상당에 대한 월세를 임차인에게 매달 지급한다는 것이다. 이율을 6%로 계산하면 1억의 6%는 600만원이고 이를 12개월로 나누면 월 50만원이다. 즉, 임대인은 매월 50만원씩 임차인에게 지급하고 임대기간이 종료되면 기존의 임대보증금 5억을 돌려주어야 하는 것이다.
최근 전세사기 문제가 심각하게 발생했다. 특히 실거래가를 확인하기 어려운 빌라나 오피스텔에서 다수 발생했다. 그 중에서도 신축 빌라나 오피스텔에서 일어나 많은 피해자가 발생했다. 여기서 문제는 세입자가 아무리 확인해도 피해를 피해갈 수 없다는 데에 있었다. 여러 빌라를 신용불량자 명의로 분양받게 하고, 전세대출을 받게해서 빌라분양을 끝낸다. 그리고 빌라가 여러 채이니 종부세가 여러집에 동시 다발적으로 부과되어 경매가 도미노처럼 진행된다. 저당 같은 것이 등기부에 없었다고 해도 국세가 우선 집행되므로 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없고 집주인인 신용불량자는 자력이 없으니 세입자는 아무것도 돌려받을 수 없게 된다.
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<임대인은 임대인대로, 임차인은 임차인대로 행복하게 살 수 있으면 좋겠습니다.>
