도시형 생활주택이란.
도시형 생활주택과 오피스텔은 보통사람들은 쉽게 구별하지 못한다. 외부 모양도 내부 구조도 거의 비슷하기 때문이다. 그러니, 보통사람들은 둘 다 소규모 주택이고, 1인가구 위주로 사는 작은 집이라고 막연히 생각할 뿐이다.
도시형 생활주택은 2009년 신설되었고, 주택법의 적용을 받는다. 줄여서 ‘도생’이라고 부른다. 분양가상한제의 적용을 받지 않아, 최근에는 도시형 생활주택을 타운하우스처럼 고급화하여 분양가상한제를 회피하는 사례가 늘고 있다.
이런 고급 도시형 생활주택은 커다란 발코니를 제공하여 전원주택을 꿈꾸는 도시거주자를 수요층으로 삼고 있다. ‘주택 공급에 관한 규칙’에서 정한 입주자 모집 승인 신청, 승인, 공급계약 내용 등 일부 규정만 적용받고, 주택청약자격, 재당첨제한 등의 규정은 적용받지 않는 유리한 점이 있다.
또한, 도시형 생활주택은 어린이 놀이터, 관리사무소, 건축, 조경, 외부 소음 등 건설기준도 적용받지 않아 탄력적인 설계가 가능하다. 전용률은 70~80% 정도다.
보통 도시형생활주택은 소규모 주택으로 대지지분이 거의 없다. 그러니 시간이 지날수록 집값이 떨어진다. 시세차익을 노리는 투자상품이 아니라, 월세와 같은 현금흐름을 추구하는 상품이다. 다만, 부동산 상승기에는 정부의 규제가 시작되는데, 도시형 생활주택은 분양가 상한제나 대출제한 같은 규제를 피하기 위한 틈새상품으로 각광받는다.
한편, 오피스텔은 1985년 신설되었고, 건축법의 적용을 받는다. 오피스텔은 발코니 설치가 금지되어 있고, 전용률도 50~60%정도다. 그래서 오피스텔 84㎡의 내부 크기는 아파트 59㎡와 사실상 같다.
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도시형 생활주택 종류
도시형 생활주택에는 소형주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택이 있습니다. 소형주택은 전용면적 60㎡이하이고, 단지형 연립주택은 85㎡이하/연면적 660㎡ 초과이고, 단지형 다세대주택은 85㎡이하/연면적 660㎡이하입니다.
지난 상승기때 판교 대장동 SK 뷰 테레스(판교 SK VIEW Terrace)가 13억원대에 분양하였었다. 도시형 생활주택의 요건을 충족하기 위해 모집세대 292세대로 분양하였고, 전 호실에 테라스를 설치하여 보통 알고 있는 도시형생활주택과는 완전히 다른 형태의 주거공간을 제시하였다. 당시 판교 화천대유 사건 때문에 일부 호실이 미분양되었지만, 결국 매도 판매되었다. 찾아보니 최근까지 마이너스 프리미엄이 있었다.
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도시형 생활주택의 건물로서의 특징
도시형 생활주택은 2009년 도입었는데, 전체 세대수가 300세대 미만으로 개별 세대 전용면적이 85㎡다. 세대별로 독립된 생활이 가능해야 한다. 화장실, 부엌을 제외한 하나의 공간 이상을 확보 해야 합니다. 최대 공간은 4개(침실 3개, 거실 1개)까지 만들 수 있다(전용면적 30㎡ 이상인 경우).
오피스텔은 건축법상 건물로서 원칙적으로는 사무실입니다. 그래서 택지지구의 상업지역에도 지을 수 있다. 상업지역에 지을 수 있으니 용적률 높게 지을 수 있다. 빽빽하니 높게 지을 수 있다는 얘기죠. 상업지역에 짓게 되니, 주변에 상가가 많고, 역세권인 경우가 많다. 지금은 오피스텔을 거주공간으로 사용하는 사람이 많지만, 여전히 사무실로도 상당히 이용되고 있다.
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도시형 생활주택의 취득세, 재산세에서 특징
도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는다. 작은 주택이라는 얘기다. 주택에 대한 취득세를 부과받는다. 보통 6억이하이니 1.1%다(6억초과 9억 도시형 생활주택은 1.1~3.3%, 9억 초과는 3.3%). 다주택자는 3주택부터는 취득세가 중과되는데(조정지역 2주택의 경우에는 2주택부터 중과) 도시형 생활주택을 매수할 때도 취득세 중과규정을 잘 살펴보아야 한다. 3주택부터 취득세는 12.5%다. 주거용 재산세가 부과된다.
오피스텔은 건축법의 적용을 받는다. 원칙적으로 주택이 아닌 일반 건축물로 평가된다. 취득세를 낼 때도 주택에 대한 취득세가 아니라 일반 건축물에 대한 취득세를 부과받는다. 4.6%다. 오피스텔은 일반 건축물이니 아무리 많이 취득해도 다주택 취득세 중과대상이 아니다. 3채가 넘어도 12.5%가 아닌 4.6%의 고정 세율이다. 업무용인 경우 업무용 재산세가, 주거용인 경우 주거용 재산세가 부과된다. 업무용이 2.5배 정도 비싸다. 재산세는 지방세인데 지방자치단체에서는 전입신고 되었는지를 기준으로 판단하는 것이 일반적이다.
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도시형 생활주택이 20㎡이하인 경우 주택 수 미포함
도시형 생활주택도 주택법상 주택이다. 그렇지만 너무 소형인 경우까지 주택 수에 포함하면 아무도 도시형 생활주택을 구입하지 않을 것이다. 왜냐하면 청약가점도 낮아지고, 무주택 특혜를 모두 잃어버리기 때문이다. 그래서 20㎡(7평 정도)이하의 도시형 생활주택을 보유하는 경우에는 무주택자로 인정해준다. 다만, 2채 이상을 보유하는 경우에는 20㎡이하인 경우에도 주택 수에 포함한다.
도시형 생활주택은 수도권 시가 6억원 이하, 기타 3억원 이하의 도시형 생활주택은 종합부동산세에서 합산이 배제됩니다.
오피스텔은 사무실이지만 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 간주하여 양도세, 보유세, 종부세 등을 부과한다. 사무용과 주거용은 전입신고를 기준으로 구분한다.
어떤 사람이 1주택 1오피스텔을 2년 보유했다고 가정해보자. 주택 매매가가 12억이고 차익이 8억인 경우에 양도소득세가 0원이다. 그런데 이때 세입자가 오피스텔에 전입신고를 해버리면 2주택이 되어 9400만원 정도의 양도소득세를 납부해야 한다. 보유세, 종부세가 같은 방식으로 계산되니 오피스텔의 경우에는 주거용으로 상요하느냐 그렇지 않느냐는 큰 차이가 발생한다.
도시형 생활주택의 나머지 특징
도시형 생활주택은 세대당 주차면적은 평균 0.5~0.6대다. 이마저도 조례에 따라 1/2로 줄일 수 있다. 요즘 아파트들이 1.7대 정도인 것과 비교해보면 엄청난 주차난이 있을 수밖에 없는 구조다.
도시형 생활주택이 밀집해 있으면 주변은 불법 주차로 몸살을 알게 된다. 요즘엔 월세사는 젊은 사람들도 모두 차를 가지고 있기 때문이다. 그러니 아이들 있는 가정은 도시형 생활주택 근처에 집을 마련하지 않고 점점 안정적이지 않은 젊은이들이 몰리게 되는 구조다. 그러니 시세차익은 더욱 어려워지게 된다. 도시형 생활주택이 밀집된 곳은 대학가 자취촌 느낌이 나는 이유다.
오피스텔은 85㎡가 넘는 경우 바닥난방을 할 수 없다. 그래서 바닥난방 생활을 하는 우리나라 특성상 대부분의 오피스텔은85㎡이하로 지어진다. 결국 우리가 알고 있는 25평 아파트 크기 이하로만 지어진다. 발코니 확장도 안 되니 그마저도 좁고, 용적률이 높으니 오피스텔에 가면 답답한 느낌이 드는 것이다. 주차는 1대 정도다. 중개수수료도 사무실 기준으로 받기 때문에 주택 거래에 비해 상대적으로 비싸다.
