<장기보유특별공제를 알기 위해서는 양도소득세를 먼저 알아야 합니다.>
부동산 양도소득세는 부동산의 양도차익에 대해 부과하는 세금으로 누진적으로 부과합니다. 따라서 양도차익을 줄이면 세율도 낮아지고, 과세대상인 양도차익도 줄어듭니다. 장기보유특별공제는 거주기간 및 보유기간에 따라 양도차익을 줄이는 공제법입니다.
따라서 먼저 양도소득세에 대해서 개략적으로라도 알고 있어야 합니다.
양도가액 -(취득가액+필요경비)=양도차익
양도차익-장기보유특별공제(12억 초과주택) = 양도소득
양도소득-양도소득기본공제(인당 연 1회 250만원) = 양도소득과세표준
(양도소득과세표준 해당 세율 – 누진공제액) – 지방세(양도세의 10%) = 총납부액
이 계산식은 외울 필요는 없다. 부동산계산기나, 다른 사이트에서 전부 계산해준다. 다만 양도소득세의 기본원리를 알아야하고, 장기보유특별공제가 어느 단계에서 계산이 되는지 알고 있는 것이 좋다. 참고로 부부공동명의를 하는 경우 인별공제 250만원을 2번 받을 수 있으니 보유세나 취득세의 문제가 없다면 부부공동명의가 좋다.
<장기보유특별공제는 왜 중요할까?>
장기보유특별공제(통상 ‘장특공’이라고 부름)는 부동산을 3년이상 보유한 경우 투기적 요소가 적다고 판단하고 그 기간에 따라 양도소득을 공제해 주는 제도입니다.
1주택인 경우 1주택 비과세 혜택이 있기 때문에 그동안 보통의 1주택 서민은 장기보유특별공제를 생각할 필요가 없었습니다. 그런데 1주택 비과세는 12억까지입니다. 요즘은 집값이 올라 많은 주택이 12억이 넘지요. 12억 초과부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.
이제는 1주택이니 괜찮은 것이 아니라 되도록이면 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 계획을 세워야 합니다.
<장기보유특별공제는 다주택자도 가능합니다.>
장기보유특별공제는 중과대상자가 아닌이상 다주택자도 가능합니다. 3년이상 보유한 경우 6%를 공제하고 1년에 2%씩 추가돼 15년 이상 보유시 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.
<1세대1주택자에 대한 장기보유특별공제율은 훨씬 높습니다.>
1세대 1주택자의 경우 해당주택에 2년 거주하고 3년이상 보유했다면 특례공제가 적용되어 장기보유특별공제율이 훨씨 높습니다. 보유와 거주를 구분하여 1년이 늘어날 때마다 4%씩 공제율이 증가합니다. 그래서 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
<장기보유특별 공제율>
<계산법을 굳이 알 필요는 없는 것 같아요. 부동산 계산기로 돌려보세요.>
네이버에 ‘부동산계산기’가 있어요. 스마트폰 앱도 있고요. 넣고 돌려보면 장특공까지 계산해서 알려줍니다. 양도세 뿐만 아니라, 중개수수료, 취득세, DSR, 종부세, 재산세, 대출이자까지 팔방미인으로 계산해 준다.
투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역도 선택하는 란이 있습니다. 당연히 거주를 몇 년했고, 보유를 몇 년 했는지도 물어봅니다. 자신의 상황에 맞게 모두 다 체크하면 부동산 계산기가 알아서 돌려줍니다.
종부세 같은 경우 부동산 계산기가 잘 계산해주지만, 어떤 물건을 샀을 때 종부세가 얼마만큼 오르는지, 가지고 있는 물건을 매도하면 종부세가 얼마나 감액되는지 알고 싶은 때가 있는데요. 이렇게 가정적 선택에 따라 종부세를 편하게 계산해주는 것은 아실 이나 호갱노노에서 더 잘 계산해 줍니다. 그래프로 보여주니까요. 앞으로 증가될 예상 종부세까지 계산해 줍니다.
<2년이상 거주가 무엇보다 중요합니다.>
소득 있는 곳에 세금이 있습니다. 제 생각엔 우리가 접할 수 있는 유일한 예외가 일가구일주택 비과세와 장기보유특별공제가 아닐까해요. 세금을 제한 급여소득으로는 따라갈 수가 없는 게 부동산 양도차익인데, 거기에 비과세와 특별공제를 해줍니다.
근로소득을 올리기위한 노력도 중요하지만, 세금을 절세하려는 노력도 그만큼 중요합니다. 모두 같은 돈이니까요.
<종합부동산세>
종합부동산세는 부동산 보유의 총량에 따라 과세하기 위해 2005년부터 도입되었다. 주택, 토지, 건축물 등 부동산을 보유하고 있는 개인에게 부과된다. 여기서 중요한 개념이 개인에게 부과된다는 것이다. 양도소득세가 가구를 기준으로 부과되는 것과는 달리 종부세는 개인을 기준으로 부과된다. 즉 부부라고 하더라도 합산되지 않는다.
과세기준일은 매년 6월 1일이며, 납부기한은 매년 12월 31일입니다. 재산세를 납부한 부동산도 종부세 과세대상이다. 종부세는 연납도 가능하다.
(종합부동산세의 과세대상)
주택: 공시가격 11억원 (1세대 1주택은 12억원)을 초과하는 주택
토지: 공시가격 3억원 (농지, 임야는 6억원)을 초과하는 토지
건축물: 공시가격 3억원을 초과하는 건축물
공시가격은 국토교통부장관이 매년 1월 1일 기준으로 부동산의 가격을 평가하여 결정하는 가격입니다. 보유 부동산의 공시가격 합계액이 각 유형별로 정해진 공제금액을 초과하는 경우 종합부동산세를 납부해야 한다. 보통 토지의 공시가격 3억원을 넘기 어려우므로 대부분은 주택의 종부세가 문제가 된다.
(종합부동산세의 세율)
주택: 공시가격이 11억원 (1세대 1주택은 12억원)을 초과하는 경우에만 적용되며, 초과분에 대해 0.3%~6%의 세율이 적용됩니다. 조정대상지역에 위치한 주택은 추가로 0.2%~0.5%의 세율이 적용됩니다.
토지: 공시가격이 3억원 (농지, 임야는 6억원)을 초과하는 경우에만 적용되며, 초과분에 대해 0.2%~2.2%의 세율이 적용됩니다. 조정대상지역에 위치한 토지는 추가로 0.4%~2.6%의 세율이 적용됩니다.
건축물: 공시가격이 3억원을 초과하는 경우에만 적용되며, 초과분에 대해 0.2%~2.2%의 세율이 적용됩니다.
세율은 과세표준에 따라 누진적으로 적용됩니다. 즉, 과세표준이 높을수록 세율이 높아집니다.
(종합부동산세의 계산방법)
- 종합부동산세 = 과세표준 × 세율 – 누진공제
- 과세표준: 보유 부동산의 공시가격 합산액에서 공제금액을 차감한 금액
- 세율: 과세표준에 따라 적용되는 세율
- 누진공제: 과세표준이 일정 금액 이상일 때 적용되는 공제금액
종합부동산세는 2023년 1월 1일부터 개정되어 주택분과 토지분으로 구분되어 과세된다. 주택분은 1세대 1주택자에 대한 공제금액이 9억원에서 12억원으로 확대되었고, 토지분은 중과세율이 1.2%에서 2.2%로 인상되었습니다. 1세대 1주택자라도 주택의 공시가격이 12억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세를 납부해야 합니다.
그렇다면 재산세는 뭘까.
재산세는 재산의 보유 자체에 부과하는 세금으로 지방세다. 과세표준의 1000분의 1.4에서 1000분의 2.3까지 과세할 수 있다. 6월 1일이 과세 기준일이다. 주택의 경우 7월과 9월에 1/2씩 납부한다. 가산세는 최대 45%까지 가산된다. 재산세는 공시가 기준으로 과세되고 실거래가를 기준으로 과세되진 않는다. 주택이라면 공동주택공시가이고, 토지라면 개별공시지가를 조회하면 된다. 부동산 공시가격 알리미 사이트에 방문하면 된다.
과세표준은 공시가격에 공정시장가격을 곱해서 산출한다. 공정시장가격은 정부가 부동산 시세, 지방재정여건 등을 고려하여 탄력적으로 조절하는 비율이다. 23년 주택의 공정시장가격비율은 60%이다.
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하고 여기에 다시 세율을 곱하면 산출세액이 된다. 재산세는 지방세이므로 국세 조회 어플인 홈텍스가 아니라, 지방세 조회 어플인 위텍스로 조회한다. 위텍스는 신용카드로 납부하는 경우에도 다양한 혜택을 제공해 준다.
