<특례보금자리론이란?>
주택금융공사의 장기 고정금리 대출상품이다. 대출 받은 날부터 만기까지 변동 없는 안정적인 금리가 적용되므로, 향후 금리변동의 위험을 피할 수 있습니다. 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등을 통합한 정책금융상품이다. 최초 공급규모를 39.6조로 계획했었다. 2024년 1월까지 한시적으로 운용된다.
LTV 최대 70%, DTI 최대 60%다. 대출한도는 5억원이며, 대출만기는 50년까지 가능하나, 40년과 50년은 일정한 조건을 충족해야 한다.
- LTV(Loan To Value ratio)는 주택 시세 대비 주택담보대출 비율
- DTI(Debt To Income) 총부채상환비율, 연소득에서 은행에 갚아야하는 주택담보대출원리금 및 기타 대출이자상환액이 차지하는 비율
생애최초의 경우 LTV 80%까지 가능하다.
<특례보금자리론의 효과 : 둔주 일병 구하기>
이른바 1.3. 대책때 발표되었다. 돌아보니 부동산 하락의 절정에 치달을 때였다. 상반기에 특례보금자리론을 40조 가까이 지원한다고 할 때 많은 전문가들은 부동산 시장이 상승전환 할 것으로 판단했다. 특히 9억 이하 시장에서 유동성이 공급되면 갈아타기 하는 수요들이 9억 이상의 시장에 영향을 미쳐 전반적인 시장 상승의 동력이 될 것으로 판단했다. 특히 DSR을 보지 않는 것은 엄청난 혜택이었다.
이 모든 것이 둔촌주공 미분양을 우려한 ‘둔주 일병 구하기’의 일환이라고 생각하는 사람들이 많았다.
부동산 투자자들은 이 정도가 정부가 용인할 수 있는 마지노선임을 눈치챘다. 정부는 집값 하락을 원하지만 미분양으로 인한 건설사의 줄도산을 원하지 않았고, 무엇보다도 널리 퍼진 PF 대출이 부실로 이어지는 것은 정부로서도 은행으로서도 감당할 수 있는 범위를 넘어서는 것이었다.
<특례보금자리론 대상자격과 대상축소>
민법상 성년인 대한민국 국민이어야합니다 (재외국민, 외국국적동포 포함).
대상 주택이 6억 이하여야 하고, 부부합산 소득이 1억 원이하여 야 한다. 즉, 6억을 초과하거나 부부합산 소득이 1억 원을 초과하는 경우 대상에서 제외된다.
무주택 또는 1주택자가 대상이다. 일시적 2주택자에 대한 지원도 중단되었다.
수도권 아파트 대부분 6억원이 넘고, 지방 광역시의 선호 아파트의 경우에도 6억원이 넘는다. 중산층 부부의 경우 부부합산 소득이 1억이 넘는 경우가 많아 대부분 특례보금자리론 대상에 포함되지 않게 된다.
NICE 신용평가정보의 CB점수가 271점 이상이어야 합니다. 한국신용정보원의 신용정보관리규약에 따른 신용정보가 남아있으면 안됩니다. 1주택이어야 합니다. (2023년 9월27일부터 일시적 2주택자 취급 중단)
특례보금자리론의 대출한도는 최대 5억원입니다. 단, LTV(대출금액/담보주택가치)와 DTI(월상환액/월소득)의 비율에 따라 다르게 적용됩니다.
LTV는 최대 70%까지 가능합니다. 예를 들어, 담보주택의 평가액이 4억원이라면, 대출 가능한 금액은 2.8억원입니다. DTI는 최대 60%까지 가능합니다. 예를 들어, 월소득이 300만원이라면, 월상환액은 180만원 이하여야 합니다.
특례보금자리론의 기준금리는 한국주택금융공사에서 매월 발표합니다. 현재 기준금리는 연 1.75%입니다. (2023년 10월 기준)
<특례보금자리론 의무>
추가 주택을 구매할 수 없다. 추가 주택 점검은 매년 실시되며 적발시 6개월 이내에 매도하지 않으면 대출금이 회수된다.
특례보금자리론을 대출 받아도 실거주의무는 없다. 따라서 전월세를 끼고 사면 된다.
<특례보금자리론 중도상환수수료>
특례보금자리론은 체증식 분할상환이 가능하다. 만 40세 미만인 경우 만기 40년까지 가능하며, 50년은 체증식이 불가능하다. 체증식 상환이란 처음에는 이자가 낮고, 시간이 지날수록 이자가 높아지는 방식이다. 초기에는 이자가 낮지만, 전체기간을 고려하면 다른 방식에 비해 총 이자는 많다.
그렇지만, 축적된 자신이 적은 청년들이게는 체증식 상환이 상당이 유리하다. 부채는 시간과 인플레나 낮추어줄 것이기 때문이다.
특례보금자리론의 대출만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 중에서 선택할 수 있습니다. 단, 만기 40년, 50년은 특정 조건을 충족해야 합니다. 40년은 대출실행일 현재 나이가 45세 이하인 경우에만 가능합니다. 50년은 대출실행일 현재 나이가 35세 이하인 경우에만 가능합니다.
특례보금자리론은 언제든지 상환을 해도 중도상환수수료가 없다. 고정금리여도 금리가 내려가면 바로 상환하면 된다. 보통의 대출이 3년내에 상환하면 중도수수료가 있는 점과 다르다.
중도상환 횟수도 제한이 없다. 중도상환가능기간 또한 제한이 없다. 대출을 일부상환하는 경우 고객센터(1688-8114) 연락 후 상환하거나, 한국주택금융공사 홈페이지(PC 또는 모바일)에서 상환하면 된다.
이자를 언제 다 갚느냐고 대출을 주저하는 무주택자들이 많다. 그러나 그렇게 걱정할 필요는 없다. 매수한 집에서 평생 사는 사람은 거의 없다. 통상 5년정도 내에 매도하기 때문에 집값이 오르면 부채계산해서 매도하면 된다. 매수인이 담보대출을 인도하거나 매수인의 매수대금으로 부채를 상환하고 매도하면 되기 때문이다.
<특례보금자리론 축소 효과>
기존에 9억까지 대출되어 9억까지의 아파트에 대한 금융이 수월했으나, 6억이하로 축소, 부부합산 1억 소득요건 제한, 금리 상승 등 금융억제가 누적되어 6억에서 9억사이는 물론, 6억 이하 주택의 경우에도 금융공급이 크게 제한되어 더이상 집값의 하방억제요인이 되기 어려워 보인다.
<명의변경과 이사>
특례보금자리론으로 대출 받은 주택을 명의변경하려는 경우에는 대출금을 전액상환해야 한다. 대출금을 인수한 상태로 주택을 양도할 수는 없다.
특례보금자리론으로 대출중인 사람이 이사하는 경우에는 어떻게 될까. 특례보금자리론은 일시적2주택을 허용하고 있다. 그러니 새로 주택을 구입했어도 일시적2주택의 요건에 해당된다면 상환할 의무는 없고 그동안 특례보금자리론을 유지하면 된다.
다만, 새로 구입한 주택의 담보대출로 변경되지는 않는다. 즉 일시적 2주택을 유지하지 못하면 기존 특례보금자리론을 상환해야 한다.
지난 9월 27일 일반형 특례보금자리론과 일시적 2주택자 보금자리론이 중단되었다. 그 여파로 시장은 급격히 냉각되었는데 내년 1월에는 우대형 특례보금자리론도 사라질 예정이다. 특례보금자리론이 1월에 끝나면 새로운 대출시스템이 등장할 예정이다.
신생아 특례대출이 예정되어 있고, 2024년 1월 30일부터 새로운 형태의 보금자리론이 판매될 예정이다. 아직 어떠한 조건에 어느 정도의 금액이 배정될 것인지 미정이다. 사실 제일 중요한 것이 금리인데, 금리는 우리나라가 마음대로 정할 수 있는 문제도 아니고, 경제사정, 미국의 기준금리 등을 종합적으로 고려하여 한국은행이 결정하니 내년 1월 30일이 되어야 알겠다. 다만, 우대형 특례보금자리가 끝나고 신생아 특례대출이 활성화되기까지의 공백기에 시장 비수기와 겹쳐 부동산 시장이 더 냉각될 듯하다.
